嘉善【錦博學(xué)府】當(dāng)下置業(yè)分析、能不能買？周圍二手房?jī)r(jià)格如何？
原標(biāo)題：嘉善【錦博學(xué)府】當(dāng)下置業(yè)分析、能不能買？周圍二手房?jī)r(jià)格如何？
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錦博學(xué)府
產(chǎn)品類型：小高層16F
在售戶型：71㎡-89㎡
裝修情況：毛坯
均價(jià)：17600/㎡
容積率：2.0
綠地率：30%
車位比：1:1
交房時(shí)間：2023年5月30日
物業(yè)公司：時(shí)新物業(yè)
物業(yè)費(fèi)：2.5元
樓盤地址：嘉興市嘉善惠民街道四明路
地塊優(yōu)勢(shì)：
樓盤屬于嘉善城東國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（惠民街道），板塊內(nèi)是嘉善入住率最高的區(qū)域，也是二手房交易最活躍的片區(qū)。距離嘉善城中心直線距離3.9公里。
周圍競(jìng)品價(jià)格對(duì)比：
①大眾馨苑：
小區(qū)為帶裝修交付，和錦博學(xué)府一河之隔，但錦博學(xué)府更靠近上理工學(xué)校；
大眾馨苑品質(zhì)更低、戶型相比錦博學(xué)府差很多。
兩個(gè)樓盤在售價(jià)格相差不大，成交單價(jià)都在1.75萬左右，均有小戶型。
和錦博學(xué)府相比大眾馨苑多了一個(gè)帶裝修優(yōu)勢(shì)，其他方面不及錦博學(xué)府。
②鉑樾怡庭：
小區(qū)同為城東板塊，鉑樾怡庭對(duì)口上理工的同時(shí)還對(duì)口浙師大附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校。
鉑樾怡庭比錦博學(xué)府更靠近城中心2公里左右。
鉑樾怡庭在售單價(jià)和錦博學(xué)府單價(jià)相差不大，但鉑樾怡庭為改善小區(qū)，最小面積96㎡起。
和錦博學(xué)府相比，鉑樾怡庭以同等甚至單價(jià)更低的價(jià)格，卻地段優(yōu)于錦博學(xué)府，雙學(xué)區(qū)配置，品質(zhì)更高端，本地自住群體更多，就是面積要96㎡起，首付30萬出頭，月供比錦博學(xué)府多一千多元，門檻比錦博學(xué)府高點(diǎn)。
③江南御苑：
這個(gè)小區(qū)是2018年就開盤賣過，后面因?yàn)橐恍┰蛲９ぃ越o人一種不好的印象，同樣是新房江南御苑拿地時(shí)間更早了，小區(qū)有配置部分安置房。和錦博學(xué)府相比江南御苑位置差不多，價(jià)格比錦博學(xué)府略低一點(diǎn)點(diǎn)。
周圍二手房?jī)r(jià)格對(duì)比
旭輝公元城市：
這是2018年開盤，2021年交房的小區(qū)。
小區(qū)目前掛牌均價(jià)1.65萬，實(shí)際成交單價(jià)在1.5萬左右（當(dāng)下不滿兩年額外需繳5%增值稅和1%個(gè)稅）。目前公元城市自交房后貝殼成交套數(shù)43套，存量房市場(chǎng)還不錯(cuò)。
和錦博學(xué)府相比，公元城市戶型和品質(zhì)都不如，但二手房?jī)r(jià)格中客戶買到手單價(jià)比錦博低10%左右。
龍光玖云華庭：
這是板塊內(nèi)最新交房的小區(qū)，去年12月陸續(xù)開始交付。小區(qū)戶型和錦博學(xué)府戶型類似，品質(zhì)同等，價(jià)格非常具有參考意義。
玖云華庭小區(qū)位于上理工學(xué)校南河對(duì)面，到學(xué)校沒有錦博方便。但玖云華庭為裝修交付。
目前玖云華庭小區(qū)掛牌均價(jià)在1.75萬左右。1月交房以來貝殼展示二手房成交1套，成交單價(jià)1.5萬，低樓層，額外需繳5%增值稅和1%個(gè)稅。
和錦博學(xué)府相比，玖云華庭距離上海理工大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校更遠(yuǎn)，但玖云華庭為帶裝修交付，根據(jù)玖云華庭已成交這套低樓層二手房計(jì)算，客戶買到手單價(jià)（含增值稅個(gè)稅中介費(fèi)）在1.65萬。
錦博學(xué)府小區(qū)置業(yè)總結(jié)
房地產(chǎn)投資價(jià)值首先基于存量房交易活躍度，只有在能交易的情況下房子才有價(jià)值的可能性；目前城東惠民街道小區(qū)二手房交易還是沒問題，即便是剛剛交付的小區(qū)二手房馬上都有成交。
城東上理工周圍小區(qū)多以剛需產(chǎn)品為主，因?yàn)榇媪糠渴袌?chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)在于品質(zhì)和地緣優(yōu)勢(shì)，和錦博學(xué)府同等品質(zhì)的有龍光玖云華庭，還有未交付的新城云尚風(fēng)華。除了品質(zhì)之外，地緣上龍光距離學(xué)校更遠(yuǎn)，新城云尚風(fēng)華挨著錦博學(xué)府，錦博學(xué)府是地緣上最靠近上海理工大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校的。
這個(gè)板塊剛需小戶型多，因此來自外省市投資客戶或者當(dāng)下買來還不住的客戶占有一定比例，在價(jià)格上沒有低洼和補(bǔ)漲的空間，未來漲價(jià)更偏向于大環(huán)境的走勢(shì)，整個(gè)板塊的上漲即更容易上漲。
置業(yè)建議：
如果作為純投資預(yù)算首付在25萬左右這個(gè)區(qū)間，選擇這個(gè)樓盤相比郊區(qū)以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤會(huì)比較穩(wěn)定，因?yàn)榇媪糠渴袌?chǎng)有成交，擁有學(xué)區(qū)的絕佳優(yōu)勢(shì)，板塊土地供應(yīng)也越來越稀缺。如果預(yù)算能提高城東最具性價(jià)比的項(xiàng)目當(dāng)屬鉑樾怡庭。
考慮城東板塊自己住，需要用學(xué)區(qū)配套，預(yù)算有限的情況，那么錦博學(xué)府是不二之選，雖然同板塊還有大眾馨苑在售，但未來一定是錦博學(xué)府更好。
如何選擇好房需要掌握：①房子在主城區(qū)；②房子品質(zhì)要高，最好改善型；③配套要有，學(xué)區(qū)，商業(yè)中心，軌道交通為重點(diǎn)配套，對(duì)于嘉善這樣的城市學(xué)校和商業(yè)配套更重要；④二手房市場(chǎng)要有成交，房子買在這里如果不能流通那就是壞資產(chǎn)；⑤二手房要能出租，能出租且租售比在60以內(nèi)（房?jī)r(jià)除以年租金），如果租都租不出去，沒有入住率未來一定是購(gòu)買力不充足，更不用談漲價(jià)問題。
