迷你社區(qū)究竟值不值得買

在之前我們發(fā)過的一篇寫超大社區(qū)一文下面，有讀者問我們：

確實，現(xiàn)在相比較于比較少見的大型社區(qū)，小型社區(qū)已經(jīng)越來越多的成為了主流，在我們買房過程中，往往遇到小型社區(qū)的情況比較多。

首先，我們來看一下小型社區(qū)的數(shù)量，按照兔博士的數(shù)據(jù)，在上海，一共有15661個建面在五萬方以下的二手房小區(qū)，它們約占了全上海所有小區(qū)的81.7%。

也就是說，有八成左右的小區(qū)，建面都在五萬方以下。

單看這個數(shù)量，就知道我們買二手房，有很大可能會在小型社區(qū)里進行挑選。

而從這些建面為五萬方以下的小區(qū)分布情況可以看到，除了部分年代不詳?shù)男^(qū)外，大部分建面為五萬方以下的小區(qū)都集中在1990-2010年之間。

從年代上來看，剛好就是很多購房者所要購買的房子所屬范圍內(nèi)。

建面在五萬方以下，年代為1990-2010年的小區(qū)，占了所有五萬方以下小區(qū)數(shù)量的五成以上，并且在全部二手房小區(qū)中，也占了四成以上。

也就是說，如果選擇二手房的話，很多人有很大的可能買在建面在五萬方以下，1990-2010年間的小型社區(qū)內(nèi)。

因此，小型社區(qū)值不值得買，對購房者來說，非常重要。

要說小型社區(qū)如何，首先我們要判斷的是，這個小型社區(qū)所在區(qū)域是否成熟，它自身的品質是否優(yōu)質。

這些，才是決定小型社區(qū)住宅舒適度的根本。

至于原因，聽我細細道來。

什么是小型社區(qū)

我們先來看一下，到底什么是小型社區(qū)。

小型社區(qū)一般指的是建筑面積在十萬方以下，特別是在五萬方以下的為多，居住人口在1000到5000左右，有的甚至更少一些的社區(qū)。這種小型社區(qū)，占地面積比較小，通常只有幾棟樓到十幾棟樓。

當然，還有更小型的獨棟建筑單獨為一個樓盤的情況，我們稱它為獨棟社區(qū)，不作小型社區(qū)考慮。

也是因為小型社區(qū)比較小的原因，它的缺點全部都和它的占地面積有關。

相比較于大型社區(qū)，它的缺點很明顯。按照規(guī)劃來看，不如大型社區(qū)內(nèi)部的配套完善，比如大型社區(qū)標配的會所，往往在小型社區(qū)內(nèi)是不存在的。

百度百科概述圖

又因為小型社區(qū)的體量較小，在它的社區(qū)內(nèi)，不僅無法蓋會所，還可能缺乏一些健身場所。住在小型社區(qū)的人，往往需要到社區(qū)外面進行運動。

像是我所居住的小型社區(qū)，就有很多人沿著外面的馬路跑步，因為小區(qū)里面活動不開。

但是，這些缺陷主要是由于小型社區(qū)比較小導致的，對整體來說影響并不是特別大。如果是地處比較成熟的區(qū)域，小型社區(qū)周圍的配套也是很完善的。

小區(qū)內(nèi)部不足的配套，是可以靠著成熟街區(qū)的配套來彌補的。

小型社區(qū)的優(yōu)點

小型社區(qū)的缺點來源于它的占地面積小，但是它的優(yōu)點，同樣也是因為占地面積小。

最直觀的一個優(yōu)點就是，小型社區(qū)管理起來比較方便。

比如我所在的小區(qū)，每一棟樓都有樓長，除了業(yè)主群外，各棟樓都有小群用來通知。

尤其在小型社區(qū)里，為了避免年紀大或者工作繁忙的住戶接受不到信息，多是由業(yè)委會的人挨個上門來傳達，不會讓任何人錯過相關信息。

這種反復確認，不遺漏任何一人的操作模式，在大型社區(qū)中可能會比較難做到，尤其是當面對的住戶是老年人時，更是需要通過一些傳統(tǒng)的走訪手段來通知。

之前提到的春申復地城解決停車難的小區(qū)，也是因為該小區(qū)的規(guī)模比較小，是一個小型社區(qū)，因此業(yè)委會和物業(yè)才能方便管理和協(xié)調。

此外，對于小型社區(qū)來說，物業(yè)所做的工作和大型社區(qū)相比要簡單一些。

比如人員上的配置，同樣是兩個保安站崗一個門，相比較于人來人往的大型社區(qū)，小型社區(qū)的保安，往往能記住所有的業(yè)主，外部人員想要進去就相對困難。

而我在踩盤過程中，面對大型社區(qū)，從來沒有被門禁攔住過，都是正正當當?shù)淖哌M去，無人過問。

在其他方面，也是一樣，無論社區(qū)多小，物業(yè)該配置的人員是不能少的，相對于大社區(qū)的一個物業(yè)人員對口大幾百個甚至上千個業(yè)主，小社區(qū)的每個物業(yè)人員對口的業(yè)主會少一些，這就造成了回復和處理上的快速。

比如我所在的小區(qū)業(yè)主群里，只要業(yè)主說哪里有問題，物業(yè)人員立刻就去響應，并且派人去處理。

所以，即使小型社區(qū)在配套上比不上大型社區(qū)，但是同樣的，在物業(yè)響應速度上、管理維護上，都要更加迅速一點。

而這一點，也同樣決定了生活的舒適度。于是小型社區(qū)，有相當一部分市場。

成熟的小型社區(qū)什么樣

對于小型社區(qū)來說，能不能買，主要是看它所在的這一片區(qū)域成熟與否。

如果是一個成熟區(qū)域內(nèi)的小型社區(qū)，街區(qū)配套完全可以彌補小區(qū)內(nèi)部配套的不足，那么，小型社區(qū)相比較于大型社區(qū)，反而有很大的優(yōu)勢。

為此，我們特地去市區(qū)的成熟區(qū)域，對小型社區(qū)進行一個市場調查。

我們拿普陀區(qū)成熟區(qū)域的一個大型社區(qū)和一個小型社區(qū)做一個對比，來看下這個成熟區(qū)域內(nèi)的小型社區(qū)，到底怎么樣。

這是一片較為成熟的區(qū)域，整個城市界面應有盡有，超市、學校等等。甚至還有一個紅星美凱龍家具城。在這片區(qū)域內(nèi)，光是各家的中介，我就看到了四個。

圖上列舉的大型社區(qū)中星海上名庭和小型商品房社區(qū)安居朝陽園，兩者的城市界面是完全一樣的，也都在同一所中學的范圍內(nèi)。

它們離的很近，不算戶型產(chǎn)品，只單獨從社區(qū)來看，整體區(qū)別不大。

讓我們來看一下安居朝陽園這個小型社區(qū)的內(nèi)部配套。

進門的中庭綠化的不錯。

像是這種品質比較優(yōu)良的小型社區(qū)，在綠化上做得都還不錯，物業(yè)維護起來也比大型社區(qū)要相對容易一些。

在我看來，很多小型社區(qū)，在綠化這一塊也是進行了規(guī)劃的，園林上錯落有致，并且每一處根據(jù)季節(jié)的不同，種植了不同的植物。

又因為維護的較好的緣故，在很長一段時間過去后，整體的綠化情況就會顯得品質很高。

安居朝陽園，是2000年左右的小區(qū)，距今已有超過20年了，依舊顯示出不錯的品質。

而更讓我驚訝的是，這個小型社區(qū)，麻雀雖小，五臟俱全。我在小區(qū)內(nèi)還看到了有兒童活動的場所。

以及成年人健身的場所。

這兩個地方是單獨劃出來的一塊，在樓的側面，不與道路重合，可以保證兒童和成年人的安全。

尤其是兩個地方建造在了一起，在兒童游玩的時候，成年人有自己的活動區(qū)域?？梢砸贿呎湛春⒆?，一邊自己鍛煉。

其實，這種品質比較高的小型社區(qū)，也是盡可能多得做內(nèi)部配套和綠化的。

在附近的另一個小型社區(qū)里，這種感覺更為明顯。

在兩棟樓之間，使用了大面積的空地來規(guī)劃景觀。

大型社區(qū)有的，在小型社區(qū)，除了占地面積尤為大的會所、健身房，以及一些銀行、便利店之外，必備的設施還是都有的。

但是要注意的是，這種成熟區(qū)域的小型社區(qū)，必須要物業(yè)好。如果物業(yè)不好的話，再加上物業(yè)費收不上來，那么小區(qū)內(nèi)的各方面維護都會比較差。

很有可能住個五年十年以后，就變成了老破小，品質會比較糟糕。

在這種成熟區(qū)域物業(yè)好的小型社區(qū)中，居住起來還是比較舒適的，即使沒有健身房、會所，也半點都不比大型社區(qū)差。尤其住久了，在大部分鄰居都是熟人的情況下，更是容易相處。

像是健身房、會所、菜場、便利店等等，這些完全是可以靠著成熟的板塊來解決的。

小型社區(qū)出門比較方便，業(yè)主下樓到街上也不遠，完全可以在街道上解決這些需求。

因此，成熟區(qū)域內(nèi)品質優(yōu)良的小型社區(qū)，是可以獲得較好的居住舒適度的。

小型社區(qū)惜售

作為成熟區(qū)域的小型社區(qū)，如果這個社區(qū)的品質比較好的話，那就會造成一個后果——業(yè)主惜售。

也是，一般情況下，住得舒服，誰愿意賣？

像是這一次去的安居朝陽園，一共有428戶，而通過貝殼可以看到，從2016年到2022年，歷史成交僅有7套。

其中21年一套，20年僅有兩套出售。2022年的掛牌是0。連掛牌都沒有，可以看出，這個小區(qū)的業(yè)主比較惜售。

另一個更小一點的，只有179戶的小型社區(qū)，僅在2016年有兩套出售，同樣的，掛牌數(shù)也為0。

更小一個位于大寧板塊的只有三排樓的一個小型社區(qū)，它僅僅在2015年和2020年各成交了一套房子，同樣沒有掛牌。

整體來說，相較于大型社區(qū)，小型社區(qū)的業(yè)主們由于居住舒適度以及其他原因，更為惜售。也因此，如果想買區(qū)域成熟、品質優(yōu)良小型社區(qū)，其實還不一定能買到。

社區(qū)的未來發(fā)展方向

在過去，很多大型社區(qū)作為主流產(chǎn)品引起人的追捧。但是，很多大型社區(qū)劃分成幾期進行開發(fā)，這就造成了前幾期的業(yè)主，在出行的時候會受到交通、灰塵等方面的影響。

而大型社區(qū)，更看重區(qū)域的未來規(guī)劃，新建的大型社區(qū)，往往在比較偏遠的地區(qū)，因為這些地區(qū)才有大面積的住宅規(guī)劃，才更好拿地。

而小型社區(qū)，則很有可能成為市區(qū)未來生活的主流。

在城市規(guī)劃中，大面積的住宅用地越來越少了，越是成熟的區(qū)域，越只有小面積的住宅用地可以在未來進行出讓。

在2020年，上海純住宅用地共成交了66宗，規(guī)劃建筑面積合計454萬方，平均一下，每塊地的建面約為6.8萬方。

和上一年相比，2020年成交的塊數(shù)比2019年多，而總建面卻少了一些。

從中，也可以看出現(xiàn)在的地塊趨勢，在越來越偏小。

當然，五個新城等新規(guī)劃的地區(qū)，肯定依舊還有大型地塊的出讓，但是其他越是成熟的地區(qū)，越是只剩下小型地塊了。

可以肯定的是，未來的社區(qū)，一定是以小型社區(qū)為主的。

這也是為什么我們想寫小型社區(qū)的原因，有很多購房者出于對品質的擔心，往往想要買大型社區(qū)中的一期，而不敢買小一點的社區(qū)。

從地塊的角度上來看，大面積地塊的開發(fā)，未來會越來越少，所以，可以把目光轉向小型社區(qū)。

而且，還有一點，不知道大家有沒有發(fā)現(xiàn)，像是上海這樣的城市，在更多的把精力放在街道上，打造毛細管網(wǎng)似的街區(qū)規(guī)劃，讓城市變得流動起來。

是希望每個街道都打造好配套，而不是在一個大型社區(qū)內(nèi)做好配套，最后變成一個個沒有圍墻的社區(qū)，讓人們都流動起來。

從這個角度來看，未來也會多出現(xiàn)小地塊社區(qū)，開一次盤就賣完，然后再圍繞這一個個小型社區(qū)來打造街區(qū)上的配套。

而且，讓我們看看上面舉的例子，這種成熟區(qū)域、品質較好的小型社區(qū)，業(yè)主們那么惜售，從側面也反映出來了住這種小區(qū)的舒適度高，絲毫不比大型社區(qū)差。

小型社區(qū)，和中大型社區(qū)，各有優(yōu)缺點。成熟區(qū)域、優(yōu)質的小型社區(qū)，可以將缺點覆蓋住。因此，不是小型社區(qū)值不值得買的問題，而是這個小型社區(qū)位于哪里，品質如何。

別忘了，歸根到底，房子是用來住的。