青白江的房子值得買嗎？
01
青白江，成都東北部的一個郊縣，距離成都中心30公里，緊鄰金堂，龍泉，新都和廣漢。
青白江總面積378平方千米，常住人口44萬，2020年GDP為565億元，同比增長5.8%，
在成都十個三圈層中，青白江經(jīng)濟體量最大。
青白江整體定位是內(nèi)陸亞歐門戶、國際化青白江，圍繞一港三城六個特色小鎮(zhèn)方向來發(fā)展。
一港指成都國際鐵路港。
目前，青白江和境外58個城市、境內(nèi)20個城市實現(xiàn)貿(mào)易互通，有超過6000列中歐班列往返于成都與歐洲各城市之間。
青白江擁有四川唯一鐵路貨運型國家對外開放口岸，也是中國(四川)自由貿(mào)易試驗區(qū)三個片區(qū)之一。
三城指歐洲產(chǎn)業(yè)城、智慧產(chǎn)業(yè)城、鳳凰新城。
歐洲產(chǎn)業(yè)城承接了部分與歐洲互通的產(chǎn)業(yè)貿(mào)易，片區(qū)主要發(fā)展工業(yè)。
智慧產(chǎn)業(yè)城指在青白江老城創(chuàng)建的辦公區(qū)，
鳳凰新城指圍繞鳳凰湖一帶的居住片區(qū)。
六個特色小鎮(zhèn)指：
城廂天府文化古鎮(zhèn)、蓉歐國際物流小鎮(zhèn)、七星島國際會議度假小鎮(zhèn)、福洪亞歐特色農(nóng)產(chǎn)品小鎮(zhèn)、人和國際康養(yǎng)運動小鎮(zhèn)、彌牟文化旅游小鎮(zhèn)。
這六個小鎮(zhèn)目前更多的是規(guī)劃階段，沒有落地，建成時間待定。
02
雖然青白江經(jīng)濟體量位居三圈層第一，但是房價卻非常溫柔。
目前青白江樓盤價格在8千-1萬，而同樣的三圈層，新津如今在1.2-1.6萬元，簡陽在1-1.4萬元之間。
青白江房價遠低于新津和簡陽，原因有兩點：
1：青白江位于城北。
成都目前的發(fā)展是東進南拓西控北改中優(yōu)，東部和南部是成都發(fā)展重點區(qū)域，
新津位于城南，簡陽位于城東，從成都戰(zhàn)略方向上看，這兩個區(qū)域更能得到政策支持，與成都城區(qū)鏈接也緊密，因此房價較貴。
2：青白江公共交通缺乏。
青白江有產(chǎn)業(yè)，有居住環(huán)境，最大的弊端就是沒有地鐵，公共交通太弱，
目前到成都只能自駕和高鐵，自駕主干道有成綿高速，青白江大道等。
高鐵方面，青白江每天有22班高鐵可通達成都，到達成都東站只需要14分鐘，票價13元。
未來青白江規(guī)劃了S1號線，可連接新都成都醫(yī)學(xué)院站，但是要5年時間才能落地。
而新津和簡陽都已經(jīng)和成都實現(xiàn)了地鐵互通，一個小時可到達成都市中心，地鐵更加方便，與成都緊密度更強。
03
青白江房產(chǎn)開發(fā)比較集中，主要有3個區(qū)域可以選擇，分別是青白江老城區(qū)，鳳凰新城，以及鐵路港片區(qū)。
青白江老城區(qū)：
老城區(qū)是青白江發(fā)展最早的區(qū)域，片區(qū)發(fā)展成熟，人口居住密度大，配套成熟，不過片區(qū)城建老舊。
目前老城區(qū)有少量樓盤在售，比如正坤悅瀾庭，鳳凰盛景，人居璽云府等，在售房源較少，開發(fā)商資質(zhì)普遍較低，房價8千左右，
片區(qū)二手房價格在7千左右。
鳳凰新城：
這是青白江一個新的居住板塊，位于青白江的北面，圍繞著鳳凰湖規(guī)劃建設(shè)。
鳳凰湖目前已建成3000畝，還有青白江櫻花基地，文化體育中心，生態(tài)綠廊，森林廣場等配套，片區(qū)整體環(huán)境很好，居住舒適度高。
鳳凰新城片區(qū)建設(shè)完成度高，各項配套都很齊全，
教育方面有成都川化中學(xué)（樹德領(lǐng)辦），青白江實驗小學(xué)、大彎中學(xué)、大彎中學(xué)紅旗分校等。
大彎中學(xué)是國家級重點中學(xué)，也是三圈層中唯一一個有國中的區(qū)域，每年都有大量其他區(qū)域的人來參加大彎中學(xué)的招生，可以說大彎中學(xué)是青白江的另一張名片。
商業(yè)配套成熟，有IMC美呈商業(yè)廣場、英祥商業(yè)廣場、千盛百貨、金龍廣場等，生活非常方便。
醫(yī)療配套也非常成熟，有青白江人民醫(yī)院、青白江中醫(yī)醫(yī)院、青白江婦幼保健院，基本囊括青白江最好的醫(yī)院，可滿足家庭大部分醫(yī)療需求。
青白江東站也在該片區(qū)，從青白江東站乘坐高鐵到成都東站，只需要14分鐘，一天有22班，頻次為半個小時到一個小時一趟。
未來還規(guī)劃了S1號線，在鳳凰新城設(shè)立紅陽村站、和諧廣場站、大彎站3個站點，S1將連接地鐵3號線成都醫(yī)學(xué)院，未來3-5年落地，可能年底會動工。
整體來看鳳凰湖板塊已經(jīng)基本成型，版塊住宅非常密集，很多大開發(fā)商在這個片區(qū)開發(fā)，
目前在售的樓盤有萬科碧桂園公園大道，協(xié)信天驕城，金科博翠天宸，人居梧桐嶼等，價格比老城區(qū)較高，約9千到1萬元，
片區(qū)二手房房價集中在8千5左右。
鐵路港片區(qū)：
片區(qū)目前開發(fā)程度低，各項配套都非常弱，一個字，荒。
目前板塊最多的就是五金配件，建材批發(fā)等，各種廠房等，只有少數(shù)幾個項目在售，比如華僑城粼港樾府，目前售價8千多。
04
青白江買房邏輯也很簡單，首選鳳凰新城板塊，
無論從居住還是投資角度來說，鳳凰新城城市界面更好，交通出行更加通暢，綠化也更好，各項生活配套也很完善。
而在鳳凰新城選房，重點考慮S1路線附近小區(qū)，未來路線開通后，進入成都更加方便。
其次，可以選擇老城區(qū)，雖然老城區(qū)界面較為老舊，但是配套非常成熟。
最后選擇鐵路港板塊，板塊目前開發(fā)程度太低，土地市場也沒有動靜，可選擇樓盤較少，未來發(fā)展時間較長。
目前青白江的房價還是非常健康，
主要是新房和二手房價差不大，在一千元左右，證明板塊價值受到市場認可。
不像新津花源板塊，新房和二手房價差超過4千元，倒掛嚴重，房產(chǎn)價值支撐性不足。
在青白江買房，主要是青白江本地人群，加上其他地級市的人群，特別是達州一帶。
因為與成都交通連接較弱，因此成都外溢過去的客流較少，趕不上新津等區(qū)域。
青白江產(chǎn)業(yè)強，最近幾年也在改善居住環(huán)境，對于預(yù)算有限，資格有限的朋友來說，購買青白江不失為進入成都的第一站，值得入手。
8年一線地產(chǎn)經(jīng)驗，用最簡單的話講明白樓市的彎彎繞繞。
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