公寓能不能買

最近有幾位讀者向我咨詢了公寓的事情，這個(gè)問題呢，我不算是專家，但還是打算寫一篇，簡(jiǎn)單的說說我的理解，也算是方便后面讀者吧。

一講到公寓，很多人覺得這玩意兒就是個(gè)大坑貨。但是這么坑的玩意兒，理論上應(yīng)該一套也賣不掉，或者去化極其困難（事實(shí)上確實(shí)也賣的困難，但是并不是完全賣不掉）。

既然這么坑，為什么開發(fā)商總是樂此不疲的去開發(fā)這類產(chǎn)品，也總有人趕著趟去買公寓。

我覺得要了解公寓能不能買，首先得先理解公寓跟住宅的區(qū)別。在我看來(lái)，公寓跟住宅之間，核心區(qū)別其實(shí)就兩點(diǎn)。

1、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。

公寓的產(chǎn)權(quán)實(shí)際上是商業(yè)性質(zhì)的，當(dāng)然以前因?yàn)楦鞣N原因，也搞出過65年產(chǎn)權(quán)公寓，前幾篇寫鼓樓濱江（聊一聊鼓樓濱江）的文章也提到過，這種公寓產(chǎn)權(quán)性質(zhì)更接近住宅，是個(gè)特例，我們今天就說常見四十年或者五十年的公寓。

傳說中的峰云府

因?yàn)槭巧虡I(yè)性質(zhì)的，按照現(xiàn)在的規(guī)范，就不允許通燃?xì)猓娨彩前凑丈逃玫膬r(jià)格收取，比民用水電的價(jià)格要貴一些。同樣道理，一般公寓也無(wú)法落戶，購(gòu)買公寓也不需要購(gòu)房資格。

產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的差異，最大的區(qū)別是體現(xiàn)在交易稅費(fèi)上，住宅的交易費(fèi)率是很低的，無(wú)論是契稅、個(gè)稅還是增值稅，甚至算上中介費(fèi)，在整個(gè)房?jī)r(jià)面前，幾乎都可以忽略。

而公寓的交易費(fèi)率是非常昂貴的。盡管各地的費(fèi)率有差距，但是大體上公寓的交易費(fèi)率都要達(dá)到交易總價(jià)的30%上下或者差額的50%左右，如此高昂的稅率，也意味著公寓本身，單純依靠房?jī)r(jià)的增值空間其實(shí)并不大。

2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

因?yàn)槭巧虡I(yè)性質(zhì)，所以公寓的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，要遵循商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)范，商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)，不需要遵循《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》，像住宅的容積率、最低日照、得房率等要求，公寓就沒有具體規(guī)定。

浦口萬(wàn)匯城

因此，大多數(shù)公寓的容積率都非常高、樓間距也很小，并且由于高層公寓要配置非常多的電梯以及消防通道，因此得房率也很低，基本上也都在70%以下。

而住宅所擁有的向外凸出并且可以享受半計(jì)容（積率）的陽(yáng)臺(tái)，公寓由于要遵守一些公建化外立面的要求，因此也沒有。

由于公寓在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上所存在的天然缺陷，因此大多數(shù)公寓，無(wú)論如何包裝，只要你是把他作為長(zhǎng)期居住使用，舒適度就一定不會(huì)太高，并且到了后期，由于硬件老化、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降、大量的公寓產(chǎn)品被用于不明用途導(dǎo)致樓宇內(nèi)部環(huán)境日益復(fù)雜，公寓的居住價(jià)值會(huì)越來(lái)越低。

因此，作為一個(gè)住宅新房博主，但凡有人向我咨詢公寓能不能買，我一律的回復(fù)，都是不能。

因?yàn)橄蛭易稍児⒌娜耍?9.99%屬于以下兩類人群：1、手頭資金有限，買不起住宅，打算先買個(gè)公寓過渡一下；2、手頭資金比較寬裕，有點(diǎn)閑錢，打算買個(gè)公寓做個(gè)差別化的投資。

但是這兩類人，都不適合買公寓。

第一類，我們稱之為剛需客。既然是剛需，則手頭必然不寬裕，那么買了公寓之后，基本上屬于放棄了這部分資產(chǎn)增值的目標(biāo)，能解決的也大概只有眼下的居住需求，但是未來(lái)家庭落戶、小孩上學(xué)的問題，公寓都無(wú)法解決，待到日后面臨這些問題的時(shí)候，大概率要拋出公寓，重新買入住宅，屆時(shí)所面臨的就是公寓交易稅費(fèi)高、流動(dòng)性差的天然缺陷。

第二類，我們稱之為業(yè)余投資選手。他們買公寓，基本上跟買住宅的思路差不多，由于自己沒有居住需求，因此買來(lái)之后長(zhǎng)期空置，或者丟給中介去出租。最后到出售的時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn)，公寓幾乎沒有增值，或者有限的增值被稅費(fèi)吃掉，租金甚至還不夠覆蓋銀行利息，妥妥的失敗投資。

在我看來(lái)，公寓其實(shí)就是商業(yè)地產(chǎn)的一種，而商業(yè)地產(chǎn)的邏輯，跟住宅是完全不一樣的。商業(yè)地產(chǎn)，他既是地產(chǎn)，也是商業(yè)，其核心是運(yùn)營(yíng)能力，說通俗一點(diǎn)，就是盤活資產(chǎn)的能力，公寓也概莫能外，哪怕他披上了商住兩用的外衣。

何為盤活資產(chǎn)的能力？

比如，你買公寓只能拿來(lái)自己住，或長(zhǎng)期空置，亦或者甩給中介出做長(zhǎng)租，這不叫資產(chǎn)盤活能力。

但是我認(rèn)識(shí)一些人，他們會(huì)大量的買入優(yōu)質(zhì)地段的公寓，將其包裝成酒店，亦或者將其作為自己公司的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。所以，你們看到網(wǎng)上那些動(dòng)輒一口氣買個(gè)十套八套甚至一兩層公寓的，也不完全都是開發(fā)商拿出來(lái)唬人的噱頭。

也有一些小規(guī)模的公寓投資，會(huì)作為工作室、短租房之用，有些甚至能夠真正做到商住兩用。

這其中，是要投入時(shí)間和精力去做運(yùn)營(yíng)的，而這類公寓所帶來(lái)的超額回報(bào)，不僅僅是公寓作為固定資產(chǎn)收取租金所產(chǎn)生的收益，其實(shí)更多的是依賴公寓持有者和運(yùn)營(yíng)者所投入的時(shí)間、精力以及商業(yè)才華的回報(bào)，甚至存在一定的規(guī)模效應(yīng)。

而之所以公寓給大部分人一種很坑爹的感覺，其實(shí)是因?yàn)槟壳肮⒌匿N售對(duì)象，絕大多數(shù)，他并不具備商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，都是平民百姓，或手頭有點(diǎn)余錢，想找個(gè)資產(chǎn)跑贏理財(cái)；或手頭拮據(jù)，想以公寓作為住宅的過渡。

面對(duì)銷售天花亂墜的描述以及樣板間金碧輝煌的裝修，很多人最終無(wú)法自拔，頭腦一熱被忽悠買了公寓。

至于為什么開發(fā)商要去忽悠普通購(gòu)房者買公寓，我想還是因?yàn)楝F(xiàn)在公寓實(shí)在是太多了，畢竟，作為商業(yè)地塊，本身開發(fā)商要自持相當(dāng)體量的商業(yè)，資金壓力就很大，做成公寓，披上商住兩用的外衣，打著住宅的擦邊球，回款比較快。

而除了自持部分，剩下的可售商業(yè)，就只能去做出差異化的產(chǎn)品，否則的話，會(huì)更難賣，拖垮資金鏈；亦或者出售之后，沒有統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)，最終淪為低端商業(yè)，越來(lái)越差，甚至可能拖垮開發(fā)商自持部分。

所以嘛，理解了公寓的這些簡(jiǎn)單邏輯，大部分人應(yīng)該就能明白，并不是公寓這個(gè)東西坑，僅僅是公寓不適合你去買罷了。

當(dāng)然啦，今天寫這篇文章，肯定不是讓大家去買公寓，在我的讀者里，具備投資公寓能力的人，恐怕是真的不多。普通人，就搞搞住宅就好啦，玩公寓，大部分人連入門都沒到。