你一定要知道的，拆遷房到底能不能買？
拆遷安置房價格便宜，周邊配套較好，受到很多市民的青睞，但與之相關(guān)的糾紛也一直居高不下，今天我們就聊聊在一些拆遷房買賣過程中遇到的糾紛如何避免。拆遷安置房往往需要幾年后才能拿到兩證，經(jīng)常有賣家反悔不愿過戶的情況，為了避免賣家反悔的糾紛，在買房的時候，買家需要注意所謂拆遷安置房，根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定，一般分為兩大類：
一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個人所有，但其所有權(quán)是有限制的，即權(quán)利人在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)，是不能上市交易的，流通性受到限制。房地產(chǎn)市場交易糾紛主要體現(xiàn)在這類房屋中，且存在較大風(fēng)險。購買這類房屋，應(yīng)注意的是：一是要明確房屋的土地類型及性質(zhì)，是集體土地還是國有土地，如是集體土地上的，非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重;二是明確房屋對安置的拆遷對象有無限制或政策補(bǔ)貼，特別是現(xiàn)城中村改造，由村集體組織建造的，對安置對象是由明確限制的;三是房屋的權(quán)利人，是獨有還是共同所有，如是家庭成員共有，購房協(xié)議的出賣方，一定要是全體共有人的真實意思，均應(yīng)在協(xié)議上簽字或有特別授權(quán);四是相關(guān)規(guī)費的繳納，這類房屋大多涉及土地取得類型由劃撥變更為出讓，過戶涉及土地出讓金的補(bǔ)繳，且該補(bǔ)繳數(shù)目較大。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。這類房屋的交易風(fēng)險，與商品房交易相同。
拆遷房往往是屬于家庭成員共有的情況，因為缺少兩證，房屋的權(quán)屬不容易查清，買家想買這樣的房屋的時候，需要避免權(quán)屬不明的情況。對于拆遷房屋是共有的情況，沒有兩證的，因該類房屋產(chǎn)權(quán)也并不清晰，一般人很難確定全部權(quán)利人，建議購買前，委托律師調(diào)查出售房屋的權(quán)利信息，按現(xiàn)行市場交易及管理需要，應(yīng)明確拆遷協(xié)議上的人員及配偶，住房調(diào)配單上的人員及配偶，被拆遷房屋內(nèi)戶口上的全部人員，只有明確權(quán)利主體，才能在簽訂協(xié)議中，不因遺漏權(quán)利主體或權(quán)利主體不知情，而影響合同效力。對拆遷安置房屋共有的情況，該類房屋產(chǎn)權(quán)也并不清晰，一般人很難確定全部權(quán)利人，建議購買前，委托律師調(diào)查出售房屋的權(quán)利信息，按現(xiàn)行市場交易及管理需要，應(yīng)明確拆遷協(xié)議上的人員及配偶，住房調(diào)配單上的人員及配偶，被拆遷房屋內(nèi)戶口上的全部人員，只有明確權(quán)利主體，才能在簽訂協(xié)議中，不因遺漏權(quán)利主體或權(quán)利主體不知情，而影響合同效力。在買賣房屋后，兩證辦下來前，所有權(quán)人死亡，買受人在實現(xiàn)權(quán)利方面可能產(chǎn)生麻煩。這類風(fēng)險的的預(yù)防，涉及兩個層次問題，第一層次是原房屋所有人的繼承;第二層次是繼承人履行原購房合同義務(wù)。在現(xiàn)有法律規(guī)定的情況下，個人觀點建議以提高違約金條款的方式來進(jìn)行。因《物權(quán)法》實施后，物權(quán)的成立和合同效力是獨立的，購房合同只要不具有《合同法》第五十二條的情形之一的，合同就是有效，但購買合同有效，在房屋沒有辦理過戶手續(xù)前，并不能產(chǎn)生物權(quán)效力。所以我個人觀點，提高違約金條款，加大出售方的違約成本，可以一定程度上提高合同的履約率。
房屋租賃過程中，常常會遇到租賃拆遷安置房的情形，因為缺少兩證，對于承租人的權(quán)利難以保證，承租人應(yīng)明確房屋的權(quán)利人，特別是房屋為家庭成員共有的情況下，容易出現(xiàn)的風(fēng)險是，房屋共有人之間，為租金的收取及分配發(fā)生矛盾，從而影響到承租人的權(quán)利。為減少權(quán)利人之間對房屋租金的的分配糾紛，建議在租賃協(xié)議中，明確出租人必要的承諾條款，并約定相應(yīng)的違約金條款。
我是小陳，在深莞惠從事小產(chǎn)權(quán)房及拆遷房多年，對深莞惠小產(chǎn)權(quán)及拆遷有獨到的理解。更多的小產(chǎn)權(quán)及拆遷房方面的干貨，請私信筆者
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