回遷房到底能不能買？

隨著最近幾年熱點城市的房價快速上漲，回遷房因價格便宜受到了不少較低收入購房者的青睞，但回遷房的轉(zhuǎn)讓規(guī)則與普通商品房不同，這也導(dǎo)致了在購買到過戶過程中存在了很大的不確定性，那么回遷房到底能不能買呢？

何為回遷房

回遷房是指建立在國有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現(xiàn)在尚未取得但將來一定能夠取得個人房屋權(quán)屬證書的房屋。但建立在集體土地或者國有劃撥上的舊村改造房屋不是回遷房范圍。

回遷房的特點

回遷房一般屬于同地段同區(qū)位價格較低，物業(yè)收費也低，但出賣人的履約能力和信用難以評估，且房本下發(fā)晚，風(fēng)險不易控制，第一次出售須繳納土地出讓金。

回遷房買賣中的風(fēng)險

一、房價快速增長，賣家違約；

二、賣家個人債務(wù)導(dǎo)致回遷房成為執(zhí)行標的；

三、存在多個拆遷安置人，以未經(jīng)其他權(quán)利人同意違約；

四、交房前后面積差異過大；

五、一房多賣；

六、辦證風(fēng)險。

未取得房產(chǎn)證時買賣回遷房有效嗎？

根據(jù)《民法典》第597條規(guī)定，未取得標的物處分權(quán)的買賣合同依然有效。只要買賣雙方是經(jīng)協(xié)商在平等、自愿基礎(chǔ)上簽訂的房屋買賣合同，系雙方的真實意思表示，合同內(nèi)容并未違反法律強制性規(guī)定或者社會公共利益，該房屋買賣合同應(yīng)為合法有效，所以回遷房買賣協(xié)議是有效的。

回遷房過戶條件

定向安置家庭自取得房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅憑證之日起，5年內(nèi)不得上市交易；五年后可按市場價格上市交易。

其他經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)安置房：持有滿五年，去繳納原房主名義土地出讓金，和契稅，等稅費，辦理下原房主姓名正規(guī)商品房房產(chǎn)證，契稅證，以及土地證，才可以自由買賣，過戶給他人。如果回遷房土地是國有劃撥(拆遷地塊屬于公益事業(yè))五年后方可交易，還必須繳納國有土地出讓金。

如何降低購買回遷房風(fēng)險

一、審查

在購房之前要審查它的產(chǎn)權(quán)問題。首先需要看開發(fā)商是不是走正規(guī)程序?qū)徟笕〉玫耐恋厥褂脵?quán)，其產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)可能會有兩種：(1)沒有經(jīng)過國家正規(guī)手續(xù)審批，今后也不可能取得產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，這類產(chǎn)權(quán)就是俗稱的 小產(chǎn)權(quán) ；(2)經(jīng)過正規(guī)的用地審批程序，比如說屬于危舊房改造、綠化隔離帶改造、舊村改造等性質(zhì)的，今后可以辦理正規(guī)產(chǎn)權(quán)，這種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)叫做按經(jīng)濟適用房管理，俗稱二類經(jīng)適房。

二、調(diào)查

若是在賣方獲得房產(chǎn)證之前，購買房產(chǎn)證未辦下來的房屋有一定風(fēng)險，一定要選擇有信譽的賣家。若是在賣方獲得房產(chǎn)證之后，注意房產(chǎn)證日期與交易日期之間的跨度，是否滿五年，能夠直接過戶，如果不能直接過戶，賣方是否可信任。

另外，要審核賣方的拆遷安置協(xié)議，確定安置受益人數(shù)量，保證所有受益人都明確同意出售房屋。

三、約定

設(shè)計買賣合同條款需注意：

（一）房產(chǎn)過戶和交房的具體時間要明確；

（二）設(shè)置法律障礙，嚴防一房多賣；

（三）要求所有安置受益人簽房屋買賣合同。

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作者：劉輝律師

陜西韜達律師事務(wù)所