40年產(chǎn)權(quán)的房子，到底能不能買？

很多人在買房過程中都抱有這樣的疑問：這個(gè)房子的產(chǎn)權(quán)，只有40年，能不能買？，對標(biāo)70年產(chǎn)權(quán)來說，一下子少了30年，怎么想怎么都覺得是自己虧了。才40年的產(chǎn)權(quán)，40年后房子是不是就不屬于我了？相信懷有同樣心理的購房者，不在少數(shù)。其實(shí)，40年產(chǎn)權(quán)的房子和70年產(chǎn)權(quán)的房子，對比下來，確實(shí)40年的在某些方面存在著一些缺點(diǎn)。今天咱們就來深度解碼，40年產(chǎn)權(quán)的房子，到底能不能買？

首先我們要知道一個(gè)概念，就是房子的產(chǎn)權(quán)。房子的產(chǎn)權(quán)主要包括房屋產(chǎn)權(quán)和房屋土地使用權(quán)。房屋是屬于私有財(cái)產(chǎn)，所以房屋產(chǎn)權(quán)是沒有期限的，在任何時(shí)候任何情況下，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變更，那么房子就永遠(yuǎn)屬于私人。而我們經(jīng)常所說的產(chǎn)權(quán)年限，是土地的可使用年限，因?yàn)橥恋厥菍儆趪宜?，而不是個(gè)人私有，所以才會(huì)有多少年產(chǎn)權(quán)一說。

正常情況下，根據(jù)開發(fā)商所拿土地的性質(zhì)，土地使用年限有40年、50年和70年三種分類，70年的主要是指普通住宅，50年的指工業(yè)用地，40年的主要是指商業(yè)用地，一般購房人經(jīng)常接觸到的就是70年產(chǎn)權(quán)和40年產(chǎn)權(quán)。而一直以來，40年產(chǎn)權(quán)一直受人詬病的，其實(shí)不外乎首付高、貸款時(shí)間短、生活成本高、交易稅費(fèi)高等等。其實(shí)，這確實(shí)是目前40年產(chǎn)權(quán)和70年產(chǎn)權(quán)對比下來，存在的一些缺點(diǎn)。但仔細(xì)一想，這些無外乎都是錢的問題，有句話說得好，能用錢解決的問題，都不是問題。在購房的過程中，很多人都會(huì)選擇一次性付款的方式，如果面對的是一次性付款，40年產(chǎn)權(quán)所帶來的這些問題就都不存在了；而如果是按揭的情況下，很多人也會(huì)選擇提前還款，即使不提前還款，70年產(chǎn)權(quán)的長貸款周期和通貨膨脹影響，最后還出的利息也是一筆不菲的資金。何況，無論是40年產(chǎn)權(quán)，還是70年產(chǎn)權(quán)，在按揭的過程中，房子是不斷升值的，這么看下來，前期所投入的成本也是可以接受的。

40年的房子只能住40年嗎？到期后怎么辦？

這是大部分購買40年產(chǎn)權(quán)房子的人最關(guān)心的問題，無論是40年產(chǎn)權(quán)還是70年產(chǎn)權(quán)，房子都屬于私有財(cái)產(chǎn)，到任何時(shí)候，房子都屬于自己。

土地使用權(quán)到期后，我國法律也早有規(guī)定，《物權(quán)法》第149條規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。同時(shí)，《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。

在《物權(quán)法》《城市房地產(chǎn)管理法》中，已經(jīng)針對房子土地產(chǎn)權(quán)作出了充分說明。跟70年產(chǎn)權(quán)的房子一樣，40年產(chǎn)權(quán)的房子到期之后會(huì)自動(dòng)續(xù)期，只需要繳納土地出讓金就可以了。

我國深圳已經(jīng)有相應(yīng)案例，2016年深圳寶安日報(bào)刊登新聞，深圳第一批40年產(chǎn)權(quán)的物業(yè)到期，建面約80㎡房產(chǎn)套價(jià)值645萬的商業(yè)用房續(xù)期20年僅補(bǔ)繳了4.5萬元的費(fèi)用，折算后僅2.3元/㎡/月，按當(dāng)時(shí)周邊市場價(jià)，補(bǔ)交地價(jià)款僅為房屋市值的0.7%。

結(jié)合法律規(guī)定和案例，我們購買40年產(chǎn)權(quán)的房子時(shí)，沒有必要過于擔(dān)心，70年產(chǎn)權(quán)也好，40年產(chǎn)權(quán)也罷，只是土地性質(zhì)的不同，導(dǎo)致原本的土地年限有一定的區(qū)別。很多購房人擔(dān)心40年期限一到，房子就無償歸國家所有，這純粹是杞人憂天。

國內(nèi)的很多豪宅，基本上都是40年的產(chǎn)權(quán)，比如號稱南京的頂級別墅涵碧樓，昆明的地標(biāo)春之眼等。因?yàn)?0年產(chǎn)權(quán)的房子，也有著一些70年產(chǎn)權(quán)無法比擬的優(yōu)勢。

第一 40年產(chǎn)權(quán)的房子地段更好 潛力更大

一般而言，商業(yè)用地的規(guī)劃，都會(huì)選擇一個(gè)片區(qū)位置較好的地塊，一般都是一個(gè)區(qū)域的核心所在地或是未來政府重點(diǎn)扶持和發(fā)展的地塊，這樣的地塊，未來所規(guī)劃的生活配套自然也就比較全面，所以商業(yè)地塊的升值潛力自然要比普通地塊要更高。比如昆明的云都國際地塊，10年前不到6000元的均價(jià)，因?yàn)楹罄m(xù)的發(fā)展較快，周邊配套的迅速崛起，短短十年，二手房價(jià)都已突破一萬三，而當(dāng)時(shí)在地塊發(fā)展崛起之前購買的業(yè)主，也早已經(jīng)賺的盆滿缽滿。對于40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地而言，一般是政府的規(guī)劃的待開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域，處于價(jià)值洼地，買房自然也就便宜，但隨著片區(qū)成熟度的不斷提高，房價(jià)和地價(jià)也就水漲船高，等片區(qū)成熟，這樣的商業(yè)地塊，一般就是片區(qū)的核心區(qū)域了。并且，在同一片區(qū)同一時(shí)間購房的情況下，40年產(chǎn)權(quán)的房子由于受產(chǎn)權(quán)年限的限制，一般要比70年產(chǎn)權(quán)的價(jià)格更低。比如，在昆明西北新城，其70年產(chǎn)權(quán)的住宅均價(jià)為1.5萬元/㎡，而40產(chǎn)權(quán)的房子，其均價(jià)僅為9000元/㎡。無獨(dú)有偶，昆明的諸多片區(qū)，產(chǎn)權(quán)年限的不同，價(jià)格也也不同，一般情況下，同等區(qū)域下40年產(chǎn)權(quán)住宅價(jià)格僅為70產(chǎn)權(quán)的70%。這樣算下來，低出的房款早已能沖抵未來多出的成本，遇到后可以直接下手購買。

第二 限墅令出爐，唯有40年產(chǎn)權(quán)能批建別墅

對于40年產(chǎn)權(quán)的別墅來說，很多人還在猶豫階段。殊不知，現(xiàn)在70年產(chǎn)權(quán)的用地基本上都批不了別墅地塊，唯有40年產(chǎn)權(quán)的用地還能批建別墅。云南省住建廳對別墅的限制也越來越多，2019年就頒發(fā)了史上最嚴(yán)的限墅令，明確表示自2003年1月1日獲得土地使用權(quán)以來的所有1.2以下容積率的所有性質(zhì)的國有土地，不管蓋多少層，均視為別墅項(xiàng)目。所有上述條件的已售、待售、已建、待建、已批、待批項(xiàng)目，停止一切環(huán)節(jié)審批。未來，隨著城市用地的越來越緊張，40年產(chǎn)權(quán)的別墅也有可能成為絕響，別墅也將成為城市的稀缺資產(chǎn)，可能很多人想買也未必買得到，其升值空間自然不言而喻。

第三 40年產(chǎn)權(quán)的房子不限購不限貸

隨著房住不炒的貫徹和落實(shí)，很多城市都已經(jīng)開始了限購限貸，但40年產(chǎn)權(quán)的房子，就沒有這個(gè)擔(dān)心了。在大部分城市并不限制購房者購買40產(chǎn)權(quán)的房子，貸款上也不會(huì)作出限制。這對很多投資置業(yè)者來說是福音，尤其名下有多套房產(chǎn)的人，大大減少其首付金額，契稅金額等。

就昆明來說，從2018年7月1日起，已經(jīng)暫停向已擁有主城區(qū)內(nèi)1套及以上住房（含新建商品住房、存量住房）的非本省戶籍人士銷售新建商品住房；也暫停向未滿十八周歲非本省戶籍人士銷售新建商品住房；在主城區(qū)內(nèi)無住房（含新建商品住房、存量住房）的非本省戶籍且年滿十八周歲同一身份自然人限購1套新建商品住房。未來，隨著政策的不斷完善，限購政策會(huì)更加嚴(yán)格。至于限貸，在昆明，購買首套商品住宅商業(yè)按揭，最低首付不低20%，基準(zhǔn)利率上浮15%；購買第二套商品住宅商業(yè)按揭貸款，最低首付不低于45%，基準(zhǔn)利率上浮20%；第三套商品住宅按揭貸款目前全面暫停。但是，40年產(chǎn)權(quán)的房子不在限貸政策內(nèi)，未來的政策走向會(huì)怎么樣，我們無法預(yù)估，趁著現(xiàn)在政策對40年產(chǎn)權(quán)房子的放松，可以趁早下手。

第四 40年產(chǎn)權(quán)的房子使用功能更強(qiáng)大

對比普通住宅70年產(chǎn)權(quán)的房子來說，由于大多數(shù)70年產(chǎn)權(quán)的土地，其使用性質(zhì)為住宅，所以其土地性質(zhì)決定了土地的使用功能，住宅土地是不能用于公司注冊、商務(wù)辦公、商業(yè)活動(dòng)的。但40年產(chǎn)權(quán)的房子則不一樣，大多數(shù)40年產(chǎn)權(quán)的房子，其土地性質(zhì)為商業(yè)用地，其本身的土地性質(zhì)就決定著，未來的房子功能性會(huì)更多，宜商宜住，全憑業(yè)主需求。尤其對于一些買別墅辦公的業(yè)主來說，一定要注意土地的使用性質(zhì)，否則可能導(dǎo)致未來公司無法在自己的房子里注冊辦公。

第五 40年產(chǎn)權(quán)的房子拆遷補(bǔ)償更高

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，商業(yè)用地拆遷補(bǔ)償資金是遠(yuǎn)高于普通住宅的，一般來說，商業(yè)拆遷補(bǔ)償面積是1賠3，住宅用地拆遷補(bǔ)償面積則是1賠1。畢竟，商業(yè)用地一般發(fā)展都比較快，商業(yè)規(guī)劃和配套都會(huì)比較齊全，土地價(jià)值自然也就更高，如遇拆遷，獲得得回報(bào)更大。

綜上所述，40年產(chǎn)權(quán)的房子，不僅到期可續(xù)、升值空間巨大、使用功能強(qiáng)大、而且不限購不限貸，未來遇到拆遷補(bǔ)償還更高。我們可以想象一下，對于當(dāng)前的情況來說，40年產(chǎn)權(quán)的房子，更多的是別墅或政府重點(diǎn)扶持規(guī)劃區(qū)域的產(chǎn)品，購買這些房子的人群，基本上都是購買力強(qiáng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)上層的人，他們跟很多人的想法不一樣，在購買之初，他們看中的更多是區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Γ慨a(chǎn)的升值空間，或是生活的品質(zhì)，不會(huì)在乎眼前多交的幾塊錢水電費(fèi)。加上目前全國都在進(jìn)行住宅調(diào)控，住宅用地的未來走向并不明朗，所以未來40年產(chǎn)權(quán)的房子可能越來越受歡迎。所以如果遇到40年產(chǎn)權(quán)的房子，不用再糾結(jié)于產(chǎn)權(quán)年限了，抓緊時(shí)間下手。